不動産が多く、相続税がかかるかどうか心配です

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相談者様のお悩み

【公務員 60代女性】
父はだいぶ前に他界していたのですが、この度母が亡くなってしましたので相談に来ました。近所で相続税がかかったという話を聞いたりしていたので自分の場合はどうなるのか不安です。

晩年母は認知症を患い、財産等についてしっかり説明を受けていなかったので、どのように管理していたかもわかりません。

賃貸不動産があり、毎年数百万の賃料収入があったのですが現金が残っていないのでもし相続税がかかる場合はどうやって払えばいいかがわからず気がかりです。

財産の状況と所見

《相続財産を受け取る相続人は誰か？》
ヒアリングを行った所、相談者様本人と妹が相続人であることがわかりました

《相続財産》
相続財産はほぼ不動産のみで現金がほとんどない状況でした。
不動産の評価額が1億円以上になり、ほぼ全ての相続財産が不動産です。
不動産の内訳としては、自宅の土地、企業に貸している土地、賃貸物件が建っている土地がありました。

《所見》
お話を聞いてすぐにわかったのですが、土地の評価額が高く、相続税がかかることが明確でした。
しかし、その相続税を納める為の納税資金（現金）がありません。
なので、この問題をどう解決するのかが大きなポイントになりました。

実際に行った相続手続きサポートの内容

まずは相続財産の状況を把握することが大切になりますので、資産証明書より不動産登記記録などの書類を代理取得しました。

また、賃貸不動産が複数あった為、それぞれの不動産について契約書の確認や収益状況の確認を行っていきます。

財産状況の把握ができた所で、税理士への依頼を行い相続税の申告に必要な書類を明確にしました。

代わりに取得ができる書類は私が代わりに取得を行い、残りの書類については相談者様に揃えて頂きます。

同時に、遺産分割についてのアドバイスを提供していきます。

お話を聞くと、相続人は相談者様と妹の2人だということがわかりました。

私の立場としては遺産分割協議には深く入り込むことはできないのですが、それぞれの相続人の考え方や置かれている状況、財産の状況を考えた上でベストと思われるアドバイスを行い、当人同士で遺産分割の話し合いをして頂きました。

その結果、相続財産の分け方が決まり、相続手続きが大きく一歩前に進みます。

分け方が決まったら、税理士と連携しながら相続税申告の準備をしていきます。

税理士に依頼をし、相続税額の報告をしてもらった所、納税額は約1500万とのことでした。

しかし、今回の相談で大きなポイントとして挙げた通り、相続財産のほとんどが不動産であり現金がありません。

そこで、他の手段である物納（現金の代わりに不動産を納めること）と延納（相続税の支払い期限延長ならびに分割払い）が可能かどうかを私が税務署に行き確認をしました。

その結果、延納は可能であるが物納は難しいことがわかりました。

また、納税資金を確保する手段として不動産を売却をするという方法がありますので、提携をしている信頼できる不動産業者へ不動産売却の見積もりを依頼しました。

その見積もりの結果を元に相談者様と話し合った所、売却価格などで折り合わず、延納をするという方向で進めていくことになります。

そうなってくると、やはり気になるのが相続税の負担の重さです。

賃貸不動産による収入があるとはいえ、約1500万円もの相続税負担は非常に大きなものです。

そこで、相続税額を少しでも抑える為に土地の詳細な評価を依頼しました。

土地の評価というのは、きれいな四角い土地ではなかったり、不便な土地である場合は引き下げることができます。

土地の評価を引き下げることができれば、相続税の負担は軽くなります。

これは、相続に詳しい税理士ではないとできない場合が多いですが、私が提携している税理士は不動産評価にも詳しいので土地の評価の引き下げを図っていきました。

その後も、何度も相談者様と税理士の間に立ちやり取りを繰り返し、相続税の申告書を完成させることができました。

申告書が完成しましたら、相談者様と相談者様の弟に税理士事務所に集まって頂き、署名捺印をしていきます。

不動産の数が多く、やり取りが多くなり大変でしたが、無事期限内に申告書を提出することができました。

その後は、延納に関わる相続登記をする必要がありますので、登記に関するアドバイスを行いました。

また、延納の手続きについては相続税の申告とは別に行う必要がある為、引き続き税理士と連携を行い手続きを完了させました。

延納を選択したため、これからしばらくの間、相続税を分割で支払っていくことになります。

その分割払いについても、ファイナンシャルプランナーの立場からアドバイスを行いました。

さらに、今回の相続が非常に大変なものであった為、次の相続が起こった時に今回のようなことにならないよう対策を提案させて頂きました。

相続の発生は、次の相続の始まりでもあります。

なるべく早めに対策を始めることによって、次の世代の負担を軽くし、揉めない相続を実現することにも繋がっていきます。

相談結果

この相続案件にて、私はこのような作業を行いました。

✔複数ある不動産に関する書類を取得して詳細を把握
✔税理士への依頼を行い、相談者様との間に入って橋渡し
✔相続税の申告に必要な書類の明確化、及び代理取得
✔一般的な遺産分割アドバイスの提供・サポート
✔物納と延納が可能かどうかを税務署にて確認
✔不動産会社とやり取りをし、不動産売却の可能性を模索・見積もりの取得
✔土地の評価引き下げの依頼・やり取りのサポート
✔延納手続きのサポート
✔相続税申告に必要な確認事項の伝達・やり取り
✔関係者全員のスケジュールを調整し相続税申告書を完成
✔延納に関するアドバイス
✔次の相続に向けた相続対策アドバイス

このように書くとなかなか伝わりにくいと思いますが、相談者様とは30時間以上の面談を行いました。

その結果、数ある選択肢の中から最善と思われる選択をし、無事に相続税申告を終えることができました。

また、相続人同士で揉めることもなく、スムーズに相続を終えることができたと思います。

相続の手続きを進めるにあたって、賃貸不動産が多かった為やらなければいけないことが膨大にありました。

これを相続の知識がない方が自分だけでやるのはかなり難しかったのではないかと思います。

また、税理士とのやり取りも多くなり、その内容も理解が難しいものがありました。

私が間に立つことによって、税理士からの指示や依頼を噛み砕いてわかりやすく伝えることができるので、ストレスの軽減や時間の節約に繋がったと思います。

2013年の相続税法改正によって、税負担が重くなりました。

今まで相続税がかからなかったであろう人が相続税を納なければならなかったり、元々払う必要のある人はさらに多くの相続税を払わなければならなくなっています。

近所の人が「ウチは相続税かからなかったよ」と言っていても、相続税の改正前だったから相続税がかからなかったということも考えられます。

なので、その点は注意が必要です。

また、今回のケースのように相続税がかかるけど納税資金がない、というケースも多くあります。

その際は、不動産の売却や延納を検討していくことになるのですが、どれが最善の選択肢かは詳細を見てみないとわかりません。

最終的な判断は相談者様の方で行って頂くことになるのですが、私に依頼をして頂くことで詳しい判断材料を出すことができます。

それができれば、「何をどうすればいいのかわからない・・・」という状況に陥らずに適切な判断ができるようになるはずです。